Hoe wijken komen èn gaan op VROM-lijsten
Resultaten uit het verleden geven vertrouwen in de toekomst
Wat valt op aan het volgende rijtje wijken in Den Haag en Rotterdam: Hoogvliet, Spoorwijk, en Duindorp? Antwoord: alledrie ontbreken ze op de lijst met 40 probleemwijken van minister Ella Vogelaar. En opvallender nog: iedereen is daar gelukkig mee.
In 2002 stonden ze nog wel op de lijst met 56 achterstandswijken van het Actieprogramma Herstructurering van VROM. Vestia heeft veel woningbezit in de drie wijken. Samen met het Rijk, de gemeente en andere partners is hard gewerkt om het tij te keren. Verouderde woningen werden gesloopt en vervangen door betaalbare huur- en koopwoningen. Tegelijkertijd zijn de openbare ruimte, de voorzieningen en de leefbaarheid grondig aangepakt.
De herstructurering verkeert nu in de laatste fase. Het zijn mooie wijken geworden met een prettig woon- en leefklimaat. De bewoners zijn zeer te spreken over de nieuwbouw. Volgens de criteria van VROM komen Duindorp, Spoorwijk en Hoogvliet dan ook niet meer in aanmerking voor extra steun.
Samenwerken, investeren en risico’s nemen
Drie andere wijken waar Vestia veel bezit heeft, staan nog wel op de lijst met 40 wijken: in Den Haag het naoorlogse stadsdeel Zuid-West en in Rotterdam Oud-Zuid en de Zuidelijke Tuinsteden. Hier is de herstructurering in volle gang. In de Haagse wijk Transvaal is Vestia een relatief kleine speler ten opzichte van de andere corporaties, maar heeft ze toch het voortouw genomen bij de herstructurering.
De praktijk leert dat problemen in hun onderlinge samenhang moeten worden aangepakt. Minister Vogelaar kiest voor vijf thema’s: wonen, werken, leren, integreren en veiligheid. Ze wil met partijen tot samenhangende en bindende afspraken komen. Dat is de enig juiste weg. De sleutel voor het succes in Hoogvliet, Duindorp en Spoorwijk was en is intensieve samenwerking en de bereidheid bij partijen om fors te investeren en soms ook risico’s te nemen.
Het vergeten probleem: particulier woningbezit
De Rotterdamse wijk Bergpolder is nieuw op de lijst en brengt tevens een nieuw probleem in beeld. Het overgrote deel van de woningen is hier particulier eigendom. Vestia bezit slechts 25% van de woningvoorraad. Dit vereist een andere aanpak dan in wijken met hoofdzakelijk corporatiebezit.
Nederland telt circa 500.000 particuliere woningen die in een neerwaartse spiraal (dreigen te) raken. Ze staan in wijken waar het woonklimaat en de leefbaarheid onder druk staan. Mede om die reden hebben ze geen sterke positie op de woningmarkt. Woningprijzen stagneren of er is al sprake van waardedaling.
Particuliere eigenaren hebben veelal een hoge hypotheekschuld en niet de financiële reserves of leencapaciteit om noodzakelijk onderhoud uit te voeren. Bij appartementen blijft het onderhoud uit door slecht functionerende verenigingen van eigenaren (VvE’s). Het gebrek aan investeringen doet de positie op de woningmarkt verder verslechteren. Als een woning in waarde daalt, zit de eigenaar gevangen in zijn bezit. Verkopen en verhuizen kan niet gezien de restschuld. Maar ook investeren in woningverbetering en -onderhoud is onmogelijk.
In dit type wijken ligt een geheel nieuwe opgave. Vestia wil samen met het Rijk, gemeenten en andere partijen een strategie ontwikkelen voor de aanpak van het bedreigde particulier woningbezit. Helaas krijgt deze problematiek nog weinig aandacht in de plannen van het kabinet. Toch geldt ook hier dat tijdig ingrijpen grote ellende in de toekomst kan voorkomen.
Alle wijken zijn ons even lief
Uiteraard zijn er meer dan 40 wijken in Nederland die problemen kennen en extra aandacht verdienen. Het is goed dat minister Vogelaar zich beperkt tot een overzichtelijk aantal. Zo kan de aandacht zich concentreren op gebieden waar nu de grootste opgave ligt en kunnen daar significante resultaten worden geboekt.
Vestia is inmiddels actief in veel grote en middelgrote gemeenten. Overal werken we aan verbetering van het woon- en leefklimaat in wijken. Dat doen we samen met gemeentelijke diensten, scholen, politie, het bedrijfsleven en zorg- en welzijnsinstellingen. Dit alles om ervoor te zorgen dat prachtwijken prachtig blijven en ‘probleemwijken’ zo snel mogelijk weer prachtig worden.
